아파트 양도세 계산 기준과 예시
양도차익에서 공제와 비과세 가정을 반영하는 순서를 설명합니다.
계산 순서
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 인정 가능한 필요경비입니다. 1세대 1주택 가정에서 양도가액이 12억 원을 넘으면 양도차익에 `(양도가액−12억)/양도가액`을 곱해 과세대상 부분을 구합니다. 이어 장기보유특별공제와 연 250만 원 기본공제를 차감하고 누진세율과 지방소득세를 적용합니다.
실제 비과세는 세대, 보유·거주, 조정대상지역 이력 등 요건 충족이 먼저입니다.
숫자 사례
15억 원 매도, 9억 원 취득, 필요경비 3천만 원
양도차익은 5억 7천만 원입니다. 1세대 1주택 요건을 충족한다고 가정하면 고가주택 과세대상 비율은 20%이므로 과세대상 차익은 약 1억 1,400만 원입니다. 이후 보유·거주기간 공제와 기본공제를 적용합니다.
필요경비 3천만 원의 효과
필요경비가 없다면 위 사례의 양도차익은 6억 원입니다. 증빙 가능한 필요경비는 세율을 곱하기 전 양도차익에서 빠지므로 계약서와 영수증을 미리 모아야 합니다.
공식 근거
출처 확인일: 2026년 7월 20일.