계산 기준 | 아파트 세금 계산 산식과 입력값 해설

이 페이지를 만든 이유

세금 계산기는 결과 숫자만 보여주면 편하지만, 사용자는 그 숫자가 어떤 전제로 나왔는지 알아야 합니다. 이 페이지는 각 계산기의 핵심 산식을 공개하고, 어떤 항목은 반영했으며 어떤 항목은 반영하지 않았는지 설명합니다.

통합 세금 계산기는 신고 대행 서비스가 아니라, 거래 전 예산 수립과 가족 간 재산 이전 검토, 배당·이자소득 규모 점검을 돕는 모의 계산 도구입니다. 실제 신고 전에는 국세청, 위택스, 지방자치단체, 세무 전문가를 통해 최신 기준을 확인해 주세요.

취득세 계산기는 주택 유상취득을 기준으로 취득가액과 주택 취득 상황을 입력받아 본세와 부가 세목을 간이 산출합니다.

입력값	계산에서 쓰는 방식
취득가액	매매가 또는 취득 신고가액을 기준 금액으로 사용합니다.
취득 상황	일반 주택은 1~3% 구간을 적용하고, 사용자가 중과 가정을 선택하면 8% 또는 12%를 단순 적용합니다.
전용면적	85㎡ 초과 선택 시 농어촌특별세 추정액을 함께 계산합니다.

일반 주택 유상취득은 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 구간은 간이 누진 산식, 9억 원 초과는 3%를 적용합니다. 지방교육세는 취득세 본세의 10%로 추정합니다.

생애최초 감면, 일시적 2주택, 상속주택 특례, 법인 취득 세부 요건, 지방자치단체별 신고 기준은 반영하지 않습니다.

보유세 계산기는 주택별 공시가격과 소유 지분을 기준으로 재산세와 종합부동산세를 간이 계산합니다. 실거래가가 아니라 공시가격이 출발점이라는 점이 중요합니다.

실제 보유세는 과세 기준일, 1세대 1주택 여부, 고령자·장기보유 세액공제, 공동명의 특례, 지방교육세와 도시지역분 등 부가 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

양도세 계산기는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감해 양도차익을 구하고, 1세대 1주택 비과세 가정, 장기보유특별공제, 기본공제, 지방소득세를 순서대로 반영합니다.

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

2. 1세대 1주택 12억 초과분 과세 가정 = 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액

3. 양도소득금액 = 과세대상 양도차익 - 장기보유특별공제

4. 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제

5. 예상 총세액 = 양도소득세 본세 + 지방소득세 추정액

장기보유특별공제는 일반 주택의 경우 보유 3년 이상부터 연 2%, 최대 30%를 적용하고, 1세대 1주택 가정은 보유기간과 거주기간을 각각 연 4%로 보아 최대 80%까지 간이 반영합니다.

다주택 중과, 조정대상지역 중과, 비사업용 토지, 부담부증여, 상속·증여 취득가액 특례, 수리비 인정 여부처럼 개별 판단이 필요한 항목은 제외됩니다.

증여세와 상속세는 모두 재산가액에서 공제액을 차감한 뒤 누진세율을 적용하는 구조입니다. 계산기는 사용자가 전체 재산가액과 대표 공제 항목을 입력하면 빠르게 예상세액을 보여주는 방식입니다.

세목	반영하는 대표 공제	주의할 점
증여세	배우자, 직계존속, 직계비속, 기타 친족 공제	10년 이내 동일인 증여 합산 여부가 중요합니다.
상속세	일괄공제 5억 원, 배우자 공제 포함 최소 기준 10억 원 선택	채무, 장례비, 금융재산공제, 사전증여재산은 별도 검토가 필요합니다.

누진세율은 과세표준 구간에 따라 10%, 20%, 30%, 40%, 50% 구조로 계산합니다. 실제 신고에서는 평가 방법과 공제 증빙이 세액을 크게 바꿀 수 있습니다.

배당 세금 계산기는 연간 배당소득과 이자소득을 합산해 금융소득 규모를 확인하고, 원천징수와 종합과세 가능성을 함께 보여줍니다.

해외 배당의 외국납부세액공제, 금융상품별 비과세·분리과세, ISA·연금계좌 세제는 별도 상품 요건이 필요하므로 계산기에는 단순 반영하지 않습니다.

계산식과 안내 문구는 국세청, 위택스, 국가법령정보센터, VWorld 등 공식 자료를 참고해 간이 계산용으로 정리합니다. 세법과 지방세 조례는 바뀔 수 있으므로, 운영자는 중요한 변경이 확인되면 계산 기준과 안내 문구를 갱신합니다.