주택 간주임대료 계산기
고가 2주택·3주택 이상 전세보증금의 2026년 간주임대료를 계산합니다.
2026년 본인 단독 소유 국내 주택 기준 예상 수입금액입니다. 공동명의·연중 소유 변동은 별도 검토하세요.
2026년 주택 간주임대료 계산
본인 단독 소유 주택의 기준시가·전용면적과 전세보증금 변동 기간을 입력하세요. 주택 수에 따른 과세요건과 예상 총수입금액을 계산합니다.
예시를 불러온 뒤 실제 계약 조건으로 바꿔 계산하세요.
주택 간주임대료는 실제 월세를 받지 않아도 일정한 임대보증금에서 발생한 이자 상당액을 주택임대소득의 총수입금액에 더하는 제도입니다. 여기서 계산하는 값은 소득세액이 아니라 간주임대료 수입금액입니다.
2026년 주택 간주임대료 과세요건
| 주택 보유 조건 | 보증금 조건 | 계산 |
|---|---|---|
| 비소형 주택 3채 이상 | 해당 주택의 보증금 합계 3억 원 초과 | 합계에서 3억 원 공제 후 계산 |
| 기준시가 12억 원 초과 고가주택 2채 | 해당 고가주택의 보증금 합계 12억 원 초과 | 과세요건 충족 시 합계에서 3억 원 공제 후 계산 |
| 위 조건에 해당하지 않음 | — | 이 계산기의 간주임대료 0원 |
2026년 12월 31일까지 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 주택 수와 보증금 합계에서 제외합니다. 고가 2주택의 12억 원은 과세요건 판정선이고, 계산할 때 빼는 금액은 3억 원입니다.
간주임대료 계산 방법
- 주택별 기준시가와 전용면적으로 소형주택 제외 및 고가주택 여부를 판정합니다.
- 보증금이 변한 날짜마다 기간을 나누고 해당 기간의 과세대상 주택 보증금을 합산합니다.
- 기간별 과세요건을 충족하면 (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 연 3.1% × 임대일수 ÷ 365일을 계산합니다.
- 기간별 원 미만을 버려 합산하고, 장부신고를 선택했다면 입력한 보증금 운용 금융수익을 차감합니다.
보증금이 없는 보유 주택도 주택 수 판정에 영향을 줄 수 있습니다. 해당 주택의 보증금은 0원으로 입력하세요.
2026년 전세보증금 계산 예시
두 주택의 기준시가가 각각 12억 원 초과이고, 보증금 합계가 13억 원으로 1년 내내 유지됐다면 (13억 원 − 3억 원) × 60% × 3.1% = 1,860만 원입니다.
비소형 주택이 3채이고 보증금 합계가 5억 원으로 1년 내내 유지됐다면 (5억 원 − 3억 원) × 60% × 3.1% = 372만 원입니다.
계산 범위와 공식 근거
본인 단독 소유 국내 주택을 2026년 내내 보유하고, 입력한 기간 외에는 보증금이 없는 것으로 가정합니다. 월세 수입, 기타 주택임대소득, 필요경비, 소득공제 및 종합소득세는 포함하지 않습니다. 공동소유, 부부합산, 연중 소유 변동, 건설비 상당액 공제 등 특수 사례는 별도로 검토하세요.
- 국세청 — 주택임대소득 과세대상·주택 수 계산
- 국세청 — 주택 간주임대료 계산방법과 사례
- 소득세법 시행령 제53조 — 총수입금액 계산
- 소득세법 시행규칙 제23조 — 정기예금이자율 3.1%
적용연도: 2026년 · 공식 자료 확인일: 2026년 9월 22일.
자주 묻는 질문
고가 2주택이면 보증금 12억 원을 공제하나요?
아니요. 두 고가주택의 보증금 합계가 12억 원을 초과해야 과세요건을 충족합니다. 계산식에서는 보증금 합계에서 3억 원을 공제합니다.
소형주택도 주택 수에 포함하나요?
2026년에는 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택을 간주임대료의 주택 수와 보증금 합계에서 제외합니다.
장부신고와 추계신고의 결과가 다른가요?
장부신고는 임대보증금을 운용해 얻은 금융수익을 간주임대료에서 차감할 수 있습니다. 추계신고에는 이 차감을 적용하지 않습니다.
계산 결과가 납부할 소득세인가요?
아니요. 결과는 2026년 주택임대소득에 더할 간주임대료 수입금액의 추정치입니다. 월세 등 다른 수입과 비용을 반영한 소득세는 별도로 계산해야 합니다.